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On connaissait le scandale des appartements Robien vides, verra-t-on celui des Scellier sans locataire ? Malgré le succès de cette incitation à l’investissement locatif, lancée en 2009, plusieurs voyants sont au rouge. A commencer par le nombre d’investisseurs alléchés par la carotte fiscale (réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’achat, plafonné à 300.000 €), qui pèsent 63 % des acheteurs dans le neuf, contre 66 % en 2009. Ravis de cette ruée, les promoteurs font valser leurs étiquettes. Sur un an (et par rapport au creux de début 2009), les prix ont bondi de 7 % en moyenne, selon la Fédération des promoteurs-constructeurs. Dans nombre d’endroits, c’est même la surchauffe : +8 % en Ile-de-France, +9 % à Montpellier, +10,7 % à Orléans et +11 % à Marseille. 

Le risque est de payer très cher un bien finalement revendu à perte. Surtout si l’achat « packagé » inclut financement, assurance et gestion de l’appartement. Les commissions prélevées par chaque intermédiaire peuvent alors renchérir de 15 % le prix.

Plus alarmant encore : selon le cabinet Immogroup Consulting, les plafonds de loyer du Scellier dépasseraient de 5 à 50 % le niveau des baux réellement signés, y compris dans des zones tendues comme la grande couronne parisienne. Une aubaine pour les vendeurs de défiscalisation, qui peuvent produire des simulations flatteuses aux rendements de plus de 4 % (avantage fiscal inclus), quand en réalité ils avoisinent les 3 %. « Pour les grandes surfaces, le décalage de loyer est très important », prévient Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting. Dernier motif d’inquiétude : dans certaines régions, le marché locatif reste déprimé.

Rappelons que 170 villes qui auraient dû être rétrogradées en zone C (interdite de Scellier) ont été maintenues en zone B le temps du plan de relance,malgré la suroffre de logements. A tel point que, finmai, le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, a reconnu que le système était « hérétique si l’on considère que l’on produit deux fois plus de logements par habitant en Auvergne qu’en Ile-de-France ». Il a promis de revoir la liste des villes éligibles et d’abaisser les plafonds de loyer. Les promoteurs préconisent de créer une zone A1, tout en abaissant les plafonds en zones A et B2. En attendant ce toilettage, annoncé d’ici à la fin de l’été, la sélectivité est de rigueur.

« Même dans les métropoles comme Lyon, certains quartiers sont surproducteurs de logements, et d’autres non », rappelle Jean-Michel Ciuch. Seuls endroits où le risque est selon lui proche du zéro : Paris et certaines zones.

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