immobilier-finance-gestion.over-blog.com

La baisse des taux d'intérêt des prêts conjuguée à celle des prix de l'immobilier, améliore actuellement le pouvoir d'achat des acheteurs potentiels. Reste un frein, pour ceux qui sont déjà propriétaires, plus difficile à contourner : le gel des crédits-relais. Depuis la crise, les banques, craignant les incidents de paiement, ont assez systématiquement fermé ce robinet, qu'elle n'ouvrent à nouveau qu'avec parcimonie. A une exception près, celle de la BPE, la banque privée du Crédit Mutuel Arkéa, qui elle veut dire haut et fort, qu'elle revient sur ce marché du crédit-relais, en offrant les mêmes conditions qu'avant la crise, avec en plus « un taux d'intérêt canon à 2,45 %, hors assurance », selon son directeur général, Etienne-Marie Airiau.

Pour lui, le marché est aujourd'hui complètement bridé parce que les banques ne veulent plus s'engager mais aussi parce que « les vendeurs ont été effrayés à tort par les crédits-relais ». « Les banques ont vendu des crédits-relais trop courts, mal calibrés, mal montés et/ou mal gérés », dit-il encore, toutes ces critiques ayant « terni l'image du produit ». Que c'est-il passé  ? Les crédits-relais étaient généralement souscrits sur un an, le temps de vendre le premier bien immobilier pour en racheter un autre, leur montant étant généralement 70 % ou 80 % de la valeur du bien initial. Mais avec la crise, les logements se sont vendus de plus en plus mal, soit en un temps beaucoup plus long dépassant l'année de crédit, soit à un prix beaucoup plus faible que celui escompté, mettant dans les deux cas les emprunteurs en difficulté. Sans compter, bien sûr, ceux, qui ne parvenaient pas, malgré le temps et une baisse des prix à vendre... « A la BPE, nous n'avons jamais cessé de faire du crédit-relais, mais il est vrai que pour nous protéger, nous avions, comme tout le marché, revu nos conditions  : au lieu de prêter 70 % à 80 % (la quotité) du bien initial, nous n'avancions plus que 60 % à 70 % au maximum. Mais cette période est révolue et nous pouvons aujourd'hui annoncer que nous revenons aux conditions d'avant crise », fait valoir Etienne-Marie Airiau.

La BPE prête à nouveau jusqu'à 80 % de la valeur du bien à vendre, dans le cadre d'un crédit-relais in fine d'une durée de deux ans. Banque privée, elle ne prête cependant qu'aux personnes fortunées et pour des montants de prêts supérieurs à 100.000 euros. Le taux d'intérêt qu'elle applique est très alléchant  : « 2,45 % hors assurance, et cela jusqu'au 30 juin », dit Etienne-Marie Airiau. Comme dans toutes les opérations de ce type, la banque ne facture aucun frais de remboursement anticipé (une fois le bien vendu et le capital remboursé sans frais). Mais, elle va plus loin, et propose même une exonération de ces frais de remboursement anticipé à hauteur de 30 % sur le prêt principal pris à côté, pour compléter le crédit-relais. Imaginons que le bien à vendre vale 300.000 euros et que le bien à acheter 400.000 euros. Le crédit-relais sera accordé sur 80 % de 300.000 euros, soit pour un montant de 240.000 euros. Le prêt complémentaire à long terme portera donc sur 160.000 euros . Une fois le bien immobilier initial vendu, l'emprunteur remboursera sans frais son crédit-relais, et il lui restera 60.000 euros (300.000 euros -240.000 euros) pour éventuellement rembourser une partie du prêt principal à long terme. Sur cette somme, les frais de remboursement anticipé ne seront facturés qu'au-delà de 48.000 euros (30 % de 160.000 euros).

Quid du prêt principal qui accompagne le crédit-relais ?  Naturellement pour bénéficier de l'offre de la BPE, il faut souscrire le prêt principal à long terme également à la BPE et y domicilier ses revenus. Pour ce prêt principal, la BPE privilégie les crédits à taux variable capé à 1,5 % et à mensualité fixe. « Actuellement, cela donne des taux de 2,29 % sur 7 ou 10 ans, 2,44 % sur 15 ans et 2,64 % sur 20 ans », explique Etienne-Marie Airiau, qui précise qu'avec la protection de 1,50 %, « on arrive en cas de hausse des taux de marché, à 3,79 % au maximum sur 7 ou 10 ans  ; 3,94 % sur 15 ans et 4,14 % sur 20 ans ». A la mi-mars, sont de 3,70 % sur 15 ans et 3,85 % sur 20 ans, selon empruntis.com. L'opération proposée par la BPE a donc un certain charme.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/banque/020447962753-immobilier---des-credits-relais-aux-conditions-d-avant-crise.htm

http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/

Immobilier : des crédits-relais aux conditions d'avant crise - Les Echos